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Für die Gewährleistungsansprüche bei Immobilien ist ganz allgemein zu unterscheiden, ob ein Kaufvertrag abgeschlossen wurde oder ein Werkvertrag. Bei dem Verkauf eines Altbaus ist es der Regelfall und rechtlich auch zulässig, die Gewährleistung auszuschließen. Ausgenommen von der Wirksamkeit eines solchen Gewährleistungsausschlusses sind Mängel, die vom Verkäufer arglistig verschwiegen wurden. Preist ein Verkäufer eines Altstadthauses dieses etwa als „generalsaniert“ an und stellt sich dann heraus, dass aufgrund der Bausubstanz sogar Einsturzgefahr droht, hilft dem Verkäufer der Haftungsausschluss im notariellen Kaufvertrage nichts.
Unwirksam ist ein Haftungsausschluss bei einem Werkvertrag über ein noch zu errichtendes Gebäude.
Häufig findet man heute die Konstellation, dass Bauträger marode Altbauten erwerben und dann – mehr oder minder umfangreich – sanieren. Das Gebäude war also vorhanden, es werden aber noch umfangreiche Werkleistungen erbracht. Gilt dann Kaufrecht (Gewährleistungsausschluss problemlos möglich) oder Werkvertragsrecht (Gewährleistungsausschluss nicht möglich)?
Man kennt ja den angeblich wahren Fall des US-Anwalts, der seine Zigarren gegen Brand versicherte, sie genüsslich rauchte und anschließend bei seiner Versicherung die – hohe – Versicherungssumme geltend machte. Tatsächlich wurde die Versicherung in den USA (hier wohl undenkbar) verurteilt. (Nur der Vollständigkeit halber: Im Gegenzug verlief die Strafanzeige der Versicherung gegen den Anwalt wegen Brandstiftung erfolgreich.)
Dies erinnert entfernt an den Erwerber eines sanierten Hauses aus den 80er-Jahren, der vom Verkäufer erwartet, dass neue elektrische Leitungen und sanitäre Rohrleitungen verlegt sind. Kann er Gewährleistungsansprüche (Nacherfüllung, Minderung) durchsetzen, weil Schallschutz, Kellerisolierung und Wärmedämmung nicht den DIN-Normen zum Zeitpunkt des Verkaufs entsprechen?
Der Grundsatz, dass ein Verstoß gegen die anerkannten Regeln der Technik regelmäßig einen Sachmangel darstellt, ist bei der Veräusserung sanierter und modernisierter Altbauten nicht ohne weiteres anwendbar. So kann es zweifelhaft sein, ob die aktuellen anerkannten Regeln der Technik auch für solche Bauteile geschuldet werden, die von der Sanierungsmaßnahme erkennbar nicht erfasst sind, die also erkennbar nach altem Standard errichtet worden sind und unverändert angeboten werden. Es kommt darauf an, inwieweit sich aus dem Vertrag ergibt, dass das Bauwerk nach den aktuellen anerkannten Regeln der Technik herzustellen ist. Verspricht der Veräusserer eines Altbaus eine Sanierung bis auf die Grundmauern (was wegen der Werbewirksamkeit durchaus häufig geschieht), darf der Erwerber dies so verstehen, dass der Veräusserer im Rahmen des technisch Möglichen die Maßnahmen angewendet hat, die erforderlich sind, um die Einhaltung der allgemein anerkannten Regeln der Technik zu gewährleisten.
Hier darf der Erwerber dann etwa erwarten, dass die aktuellen Schalldämmwerte eingehalten werden und die Kellerisolierung den aktuellen Normen entspricht.
Wenig hilfreich für beide Kaufvertragsparteien sind durchaus häufige notarielle Formulierungen wie: „Hinsichtlich der Altbausubstanz haftet der Verkäufer dafür, dass er diese sorgfältig untersucht hat und etwaige dabei festgestellte Mängel beseitigt hat.“ Was ist ein Mangel in diesem Sinn?
Ist es etwa ein Mangel, wenn in der Altbausubstanz 50 Jahre alte elektrische Leitungen und sanitäre Rohrleitungen verlegt sind? Da diese Leitungen ihre Lebensdauer eigentlich erreicht haben, könnte man dies so sehen. Über derart schwammige Klauseln kann vor Gericht trefflich gestritten werden. Es empfiehlt sich also schon, in notariellen Verträgen genau die Beschaffenheit des Kaufobjekts zu beschreiben.
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